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―Frequently Asked Question―

良くいただくご質問

このコーナーは、皆様から寄せられた質問のうち、良くいただくご質問とそのお答えを掲載しています。

こちらのQ&Aで解決できないご質問は所定のフォームよりお気軽にお知らせください。

Q、『世界は100年に1度の経済危機と言われています。日本の景気はいつになったら回復し、リゾート物件の購入時期はいつ頃でしょうか?』

  • 1. 2007年8月の「サブプライム危機」と2008年9月の「リーマンショック」により米欧の"不動産と金融バブルが崩壊"し、世界的な金融危機が発生しました。日本経済は急激に悪化し倒産と失業増、デフレにより経済が萎縮し国の財政が未曾有の危機に直面しています。IMFが2009年3月に、日本の2009年度の経済成長はマイナス5.8%になり米欧のマイナス2%より深刻と警告しましたが、2009年度の日本経済はIMFが指摘した通り悪化を余儀なくされました。
  • 2. 世界の金融危機はIMFの緊急融資によって正常化してきています。新興国の中国やインド・ブラジルは景気回復して年6~10%の経済成長を続けそうです。新興国は金利が高いので高利回りを狙った世界のマネーが流入し景気の底上げが続いています。米国は金融業界と自動車業界のテコ入れがほぼ完了したので、今後はドルの信認回復と雇用創出・景気回復対策に絞られそうです。
  • 3. 米国は2010年夏頃、EUは2010年秋頃から循環的な景気回復に転じてきそうです。現在、日本を含めた先進国のマネーは金利の高い新興国や国際商品(穀物・原油・金等)に流れています。米国経済が安定してドルが再信認され、政策金利がゼロから脱却したら再び米ドルへの資金流入が活発化してきます。米欧の商業活動は短期勝負が主になるので早い期間で再び米欧経済はインフレ含みのバブル経済になる可能性があります。
  • 4. 日本は景気対策が無に等しく外需頼みしかありません。リーマンショック後は円高と輸出減で大きなダメージを受け、鉱工業生産高は2007年のピーク時から2008年は40%減に陥り、被雇用者の派遣切りや正社員のリストラが実施されました。2009年に入りメーカーの在庫調整が一巡し、生産高はピーク時の20%減まで持ち直していますが、経済成長の無い日本では日銀が金融緩和しても、マネーは高利回りを狙って直接・間接的に海外流出するため国内の消費拡大には寄与しません。
  • 5. 日本は国債増発で国民負担が増加しそうです。2009年度は税収が約10兆円減少したため、2009年度から毎年、税収額を超えた45~50兆円規模の国債発行を余儀なくされます。政治家の仕事は"国を豊かにすること"ですが、歳出増加による国民負担は増え続けそうです。財政危機による増税ありきの前に政治家や官僚・高給公務員の大幅賃金カット及び大胆な経済発展策を期待したいものです。
  • 6. 日本は消費需要が伸びず百貨店やスーパーの売上減少が続いています。中国やインド・ブラジル・オーストラリアの新興国や米欧の外需に頼らざるを得ません。天然資源を持つ新興国の景気は隆盛で、世界的には景気が回復局面入りしていると思われます。日本の株価は2009年2月に日経平均が7,000円台に下落しましたが、世界的な景気回復を見込んだ外資やファンドの買いが入り、2010年秋頃には14,000円前後まで回復しそうな気配です。
  • 7. 中国のバブルはまだ続きそうです。中国はバブル崩壊で世界の景気回復は長引くと言う学者がいますが、中国は成長を持続しそうです。日本は昭和末期のバブル時に、官僚と政治家によるバブル崩壊策で株式300兆円、不動産900兆円が泡となった政策ミスやバブル崩壊後に景気回復を狙って財投で「ふるさと創生」を図り空振りしたミスを中国は研究済みで、日本経済の反面教師になっているからです。
  • 8. 環境問題によって化石燃料から太陽光や電池燃料への産業革命が起こり、従来の設備や生産システムがスクラップ化するので世界の景気回復は長引くと言う学者もいます。産業構造の変化はコスト増の問題があるため、新システムへの切り替え時には国がエコポイントや税金面で補助策を講じるので、今の生産ラインを活かしながら徐々にエコ燃料の新システムに移行すると思われます。
  • 9. リゾート物件は購入時期に入っていると思われます。不動産は 株式と同じで相場の「谷」が購入のタイミングです。アイテムごとの買いの底値と売りの天井の見分けは難しいので"魚の尻尾と頭は捨て"「中身を取る」考えるのがベターだと思います。世界的な景気の変動は、米国のFRB(連邦準備制度理事会・米中央銀行)がゼロ金利から脱却した時だと思われます。
  • 10. 世界経済は将来予測が困難になってきています。紛争の危機はイラン、イラク、アフガニスタン、北朝鮮等があり、財政懸念はアイスランド、ギリシア、スペイン、ポルトガル等にあり、これに新興国のインフレと資源高騰が加わり予測は困難な状況下にあります。世界的な変動もなく、米欧が本格的な景気回復に入ってきたら、新興国のインフレが顕在化する恐れがあります。日本は、米欧のバブル再来と世界的なインフレによって将来はデフレ経済からインフレ経済になる可能性を否定できません。

Q、『リゾート物件の引合状況や取引の多い価格帯を教えてください。家族の将来利用や楽しみを考えてリゾート地の購入を考えています』

  • 1. 家族の健康や心身の癒し・将来利用を考えたリゾート物件のニーズは根強いものがあります。予算や自然環境・交通アクセス等を考慮しながら求めています。また、格安物件やお買い得物件を探している方も多くなっています。将来の資産インフレ対策や租税特別措置法(35条の2)の改正により2010年12月迄に取得した土地については、長期譲渡所得税が1,000万円迄所得控除される税の恩典に与る思惑もあると思われます。
  • 2. リゾート物件の引合いは1,000万円前後が主体になってきています。団塊世代の退職者は「スローライフ」や「半農の田舎暮らし」を楽しみ、癒しや自然美を求める方は「セカンドハウス」や季節滞在の「別荘物件」を求めています。子孫に残しても迷惑にならない維持管理負担の少ないエコライフ物件の引合いも増えてきています。金額的には建物付ならリフォーム費用を除き500~1,300万円、土地だけなら500万円以下が多い様子です。
  • 3. リゾート物件の価格は過去最低の水準に下がっています。毎年3月に国土交通省が公表する公示地価や9月に都道府県が公表する基準地価もここ4~5年はリゾート地の下落が続いています。平成4年の"バブル崩壊"以降の資産デフレでリゾート地の地価は昭和63年(1988年)頃の七分の一~十分の一に下落しています。バブル時に手が届かなかったリゾート物件(別荘地・戸建別荘・リゾートマンション)も取得しやすい価格帯になっています。
  • 4. 交通アクセスが良いエリアのリゾート物件は動きが相対的に良いようです。阪神圏からも高速道路のアクセスが良く、美しい山岳に囲まれて夏涼しく温泉施設やゴルフ場などがある京丹波地区は引合が多いようです。また、自宅から100km圏で海や山・湖・温泉などの癒しがあって自然に恵まれた環境保護リゾート地(南紀白浜・伊勢志摩)は常に人気のリゾート地です。
  • 5. 自然派志向にはるり渓方面をオススメします。るり渓は、温泉や渓谷・ゴルフ場なども充実しており、標高500m~600mという避暑地です。都市計画が無いので建築基準法上の道路要件や消防法上の車返し義務がないので行き止まり道路がありますが、セカンドライフやスローライフ地に好適と思われます。
  • 6. 初めてリゾート物件を購入される方は、将来的に売りやすい物件を取得することをオススメします。国道や県道に近くインフラが整備された平坦な大型別荘分譲地は比較的流通性が高いです。バブル崩壊から18年続いた資産デフレによって格安で良質なリゾート物件も出てきてます。将来、購入プランをお持ちの方は、資産デフレ状況下のこの1~2年がベターと思われます。
  • 7. 将来予測が不能な時代です。第二の土地確保をオススメします。心身の癒しや自然の恵との触れ合い・災害からの逃避地・将来のインフレ対策も含め、思い出の地や地縁の深いエリアに居住地以外の土地を所有しておきたいものです。ネットで「格安リゾート物件」「お買い得リゾート物件」を検索し、建築条件の無い自由に処分できる価値あるリゾート物件をオススメします。下記のことも参考にしてプラニングしていただければ幸いです。
    • ①アトリエや絵画・窯焼き・音楽等の芸術や趣味などを満喫するセカンドハウス
    • ②家族と農業体験しながら安心な食物づくりをするセミ田舎暮らし
    • ③いつか来る巨大地震や大津波・放射能汚染等からの避難に備えた田舎暮らし物件
    • ④真夏の熱帯夜や悪性ウイルス・各種アレルギーからの一時避難に備えたセカンドハウス
    • ⑤インフレ対策や家族との想い出作りの植樹・果実の栽培・太陽の恵みを楽しむリゾート物件
    • ⑥2010年12月までに取得した土地の長期譲渡税が1,000万円まで非課税になる資産運用リゾート物件
    • ⑦退職後に第二の人生を楽しむ晴耕雨読とスローライフを楽しむ田舎暮らし物件
    • ⑧家族や友人と釣や登山・ゴルフ・海を楽しむレジャー基地やホーム・エクスチェンジの試み
    • ⑨自然界と共生しながら物書きに耽る季節滞在利用の戸建別荘
    • ⑩ペットが楽しめる広場や愛犬のドックランがあるリゾートライフ地

    ---守ってやりたい、やさしい家族---

    ---育ててやりたい、健やかな子に---

Q、『仲介取引によって売買すると買い手の建物消費税や売り手の売買代金領収書の印紙税が免除になると聞きましたが本当でしょうか?』

  • 1. 仲介取引で別荘物件を売買する場合、売主は個人様が主体になります。その売主が不動産業を営んでいない場合は、営利目的となる反復・継続する取引に該当しないので売主に消費税の納付義務が発生しません。よって、買い手に消費税の負担義務が免除されることになります(消費税基本通達)。
  • 2. 売主が売買代金領収書に貼付する印紙税は、営利を目的とした反復・継続して行う事業者に課税されるものです。別荘物件の仲介取引の場合、売主は個人様が主体になり、その売主が不動産業を営んでいない場合は、事業による取引ではないので売却代金の領収書に貼付する印紙税が免除になります(消費税法第6条)。
  • 3. 不動産の売買取引で注意していただきたいのは、平成17年の不動産登記法の改正により、司法書士の立会が絶対条件になりました。司法書士は物件引渡し時に売主及び買主の本人確認義務があります。司法書士が本人確認をしないで行う登記手続きは「不動産登記法」の違反行為になり売買取引そのものが無効になる恐れがありますので注意してください。
  • 4. 平成20年3月から不動産取引によるマネーロンダリングやテロ資金の対策を目的に「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が改正されました。それにより宅地建物取引業者は売買の際に買主の確認義務が課せられました。また、不自然と思われる取引や暴力団関係者との取引は所轄官庁(国土交通省)への届出義務が課せられています。

Q、『2008年秋のリーマンショック以降、商業地が値下がりしていると聞いています。別荘地等のリゾート物件も値下がりしていますか?』

  • 1. 都心の商業地(ビル・マンション用地)は、2003~2006年にかけて外資やファンドマネー・不動産証券化(REIT)によって2000年の地価に比較して3~4倍高騰しました。2007年秋に発生した米国の「サブプライム問題」から商業地の値下がりが始まり、2008年9月の「リーマンショック」による世界同時不況で値下がりが拡大しました。都心の商業地は2007年春頃に比較して30~50%内外下落していますが、家電販売競争で賑わっている池袋駅周辺の商業地は現在も底堅い様子です。
  • 2. 都心の一等地は根強い需要が続いています。都心の不動産は2009年夏頃から下げ止まり感が出ていますが、銀行やノンバンクの貸し渋りが続いており、取引は少ない状況にあります。日銀がデフレ脱却を図り金融緩和策をしていますが、メガバンクは国債や新興国の高利回り商品を購入するため国内貸出は減少傾向にあります。都心の一等地に関しては、世界のブランドメーカーが旗艦店進出を目論んでおり売り物件が出れば外資が物色してきます。
  • 3. 地方の地価は下がる一方です。地方の地価は平成4年(1992年)のバブル崩壊以降、首都圏の地価が上がっても地方は年々下がる二極化現象が続いています。地方は、景気が後退すると首都圏に雇用を求めるため、人口流出による売り物が増えて下落する傾向にあります。この地価の二極化現象は我が国が資産デフレから脱却するか、上場企業の株価総額が年間GDP(国内総生産高、約550兆円)を超えバブル現象の兆候が出るまで続くと思われます。
  • 4. 日本のリゾート地の地価は過去最低の水準まで下げています。リゾート物件(戸建別荘・別荘地・リゾートマンション)の所有率は人口の約2.5%で、会員制リゾートマンションを含めると3%弱になります。バブル時に投資・投機を目的に購入した方もおりますが、大半の方はリゾートライフや将来の使用目的を持った実需です。毎年3月に国土交通省が公表する公示地価や都道府県が毎年9月に公表する基準地価をご存知のように、地方やリゾート地の地価はこの4~5年弱含み(値下がり気味)で推移しています。
  • 5. リゾート物件の需要に変化が生じています。最近は維持管理負担が少なく子孫に残しても迷惑にならない「エコライフ物件」の需要が増えてきています。平成4年のバブル崩壊以前は、管理費が高くても管理会社が大手なら安心・安全を優先して取得してきましたが、この数年は維持管理負担の大きい別荘地やリゾート物件は敬遠される傾向にあります。また、交通アクセスの悪いリゾート地や傾斜地やガケの多いリゾート地も敬遠される傾向にあります。
  • 6. リゾート物件は景気に関係なく格安で良質な物件を探している方がいます。デフレ経済下でも1,000万円以下の良質な物件は、極端な下げはありません。2009年春の租税特別措置法の改正で2009年1月~2010年12月迄に購入した土地の長期譲渡税が1,000万円まで非課税になることもあって、格安別荘地の引き合いが多くなっています。リゾート物件はこの2010年春から動き始めると思われます。
  • 7. 日本の住居系地価は人口減少で下がる傾向にあります。日本のリゾート地は2005~2006年に軽井沢町や沖縄県恩納村などで地価が持ち直しましたが、2007年夏頃から全体的に弱含みに推移しています。2012年からは団塊世代が65歳になって年金受給が始まります。この頃から少子高齢化が鮮明になって労働人口が毎年40~50万人減少する見込みです。デフレ経済と人口減少による要因で住宅地もリゾート地も更に弱含みになる恐れがあります。
  • 8. 日本の地価が将来的には上昇する可能性があります。日本政府は2010年2月に10年間、年率3%の成長を続けると明言しましたが、お金の出どこや立役者が見えないので達成のほどは不明です。将来、日銀がゼロ金利から脱却すると世界のマネーが国内に流入してきます。過剰流動性が続くと日本経済は成長が始まり、地価が持ち直してくる可能性があります。日銀は脆弱な金融機関の救済と国債費の負担低減を目的にゼロ金利を続けていますが、これが原因で世界中に円キャリー現象が起こり世界中に為替と経済混乱を起こしました。
  • 9. 世界の主要国が2008~2009年にかけて"不動産と金融バブル崩壊"による緊急対策として金融緩和策に加えGDPの5~7%に及ぶ景気刺激策をしました。これが世界経済に新たな予測不能要因になっています。新興国の中国やインド・オーストラリアは年6~10%の経済成長を続け、米欧がこの1~2年に景気回復に転じてきたら、先進国は軒並みゼロ金利から脱却する可能性があります。そうなったら再び世界はバブル経済になる可能性があります。
  • 10. 世界の新興国はインフレ兆候にあります。日本の人口は減少傾向ですが、世界50億の人口は年約1億人づつ増加しています。世界の穀物や資源相場は上昇傾向にあります。米欧において景気が本格回復してバブルが再燃したら、インフレの目が新興国から米欧にも及ぶと思われます。世界中にインフレが蔓延し、外需依存にすがる日本経済がインフレの煽りを受け、将来的には"デフレ経済"から"インフレ経済"になって地価が上がる可能性を否定できません。

Q、『格安な中古の戸建別荘を購入したいと思っています。格安な基準と中古別荘を購入する時の注意するポイント等を教えてください』

  • 1. 中古別荘は販売会社から購入するよりも仲介で購入した方が安いと思われます。販売会社の価格は販売利益を見込み、(仕入価格+維持管理費+修理費+販売経費)×1.2~1.4になります。2~4割の販売利益が高いものになります。中古別荘の売買は、現況有姿渡しになり購入後に瑕疵担保責任を追求できません。それだけに買い手は物件の状態について詳しい説明をしてくれる業者を選択することが大事です。
  • 2. 格安な中古別荘の基準は土地の評価を考えても割安な価格帯であることです。土地の相場が分らない場合は、ネットで「全国地価マップ」(財団法人資産評価システム研究センター)を検索して近傍の固定資産評価額を探すことができます。㎡当りの単価が出るので3.30578を乗じて坪単価に換算します。坪単価×総坪数=割安と思われる土地の評価額です。購入する別荘物件の価格がこの範囲なら格安別荘物件と判断して良いと思います。
  • 3. 中古の戸建別荘を購入するメリットは、土地を購入し設計して建築するより絶対的にコストが安く付くことです。また、建物が現存しているのでイメージがつかめ、すぐ使えるメリットがあります。中古別荘を買うときは、パット見た感じも大事ですが、基礎・屋根・床を支える構造部分の傷みが修復可能か否かを確認することが大事です。水周りや屋根は5~10年の間に点検・修理しているか確認しておくと、利用可能な残存年数や将来費用の見積りも判断できます。
  • 4. 築年数が25年以上の中古別荘は建物としての価値はほとんどありません。建物価値は水道引き込みがあって浄化槽がありリフォームをすれば5~10年使用できる残存価値です。古い建物でも骨組み等の主要部分の状態が良く、基礎部分の通風が良い建物は比較的長持ちします。国産のムク材を使用しマメに手入れしてる木造建物は50年前後使えることもあります。
  • 5. 中古別荘は建物の状態が良くても維持費(管理費や固定資産税・上下水道代・温泉使用料)が高額な場合は敬遠したほうがベターなケースもあります。最近は維持管理費の安いエコライフ物件を購入する方が増えています。万一、何らかの事情で売却することになった場合、売却に時間がかかると維持管理負担が苦になることもあります。
  • 6. 中古別荘の購入時に注意することは道路・上水道・下水道のライフラインです。
    [重要なライフライン]
    ①道路---建築基準法第42条1項の公道(1項1号道路)か、地方自治体が認定した道路(1項3号の既存道路又は1項5号の位置指定)であること。
    ②上水道---公営水道であること、私営水道の場合は長い付き合いになるので安心できる管理会社であること。
    ③下水道---雨水等の自然水や合併浄化槽から出る水の終末排水は、浸透式よりも公共下水やU字溝排水が衛生的です。
  • 7. 仲介で購入するその他のメリットは、仲介手数料(1,000万円の物件で税込み378,000円が上限です)が発生しまが、土地の消費税は免除されていますが、例えば、売主が個人の場合には建物の消費税も免除になります。また、買い手が値引交渉してもらいたい場合、仲介業者に依頼して売主と価格交渉してもらうことができるメリットもあります。

Q、『広告記事を見て戸建別荘の購入を検討しています。中古別荘の選び方や内外部を下見する際の注意事項があったら教えてください』

  • 1. 新聞やインターネットウエッブの広告記事を見て中古別荘を購入する場合は、安さだけではなく、そのリゾート地に土地勘があって自然環境や生活の利便性を把握していることが大事です。気に入った中古別荘が見つかったら業者とメールやFaxでやり取りし、ライフラインや間取り・管理費・税金等を確認して購入予算と維持費に無理がないことを確認してから売買を進めるのがベターです。
  • 2. 中古別荘を安く購入する場合は、仲介業者に当ってみることをお勧めします。別荘の建築業者は売り物件に化粧を施すので見た目は奇麗ですが2~4割の利益を上乗せしています。また、仲介業者は買い手の意向を汲んで売主と値引き交渉をしたり、売買時にライフラインの名義変更手続きをしてくれるので便利です。購入したい時は、仲介業者に少しでも値引きが可能かどうか、確認してから進めることをお勧めします。
  • 3. 中古別荘は完成物件なので、その建物と土地の詳しいデータ(建物配置図・間取り図・土地の公図等)を取り寄せ、出来るだけ感性に合った別荘や自然環境を選択したいものです。中古別荘を購入する魅力は安さもありますが、自然環境や生活環境も適することが大事です。将来は永住してリフォームしながら永く使う楽しみもあります。お宝になるセカンドライフを楽しんで欲しいものです。
  • 4. 中古別荘は使う目的によって防犯上の管理体制を考慮しなければなりません。季節滞在型の田舎暮らしや夏の避暑だけに使う山荘なら管理費が不要なエコライフ物件をお勧めします。週末にセカンドハウスとして利用する場合は設備や家具・什器・電化製品等の日常生活と同じ用意がありますので管理負担があっても防犯上の管理体制がしっかりした別荘分譲地をお勧めします。
  • 5. 中古別荘を下見する場合、誠実な仲介業者は買い手が下見する前にリフォームを要する箇所やリフォームを勧めたい箇所、傷みの激しい箇所を指摘してくれます。仲介業者から何のアドバイスも指摘もない場合は下記の点に注意してください。

    「建物の外面」に関して
    ①敷地全体が低くくてジメジメしていないか(敷地に排水溝があるか)
    ②地面に直接触れている木造の柱や支えがないか
    ③建物のすぐそばが林になっていないか(森林地帯にはシロアリが多い)
    ④基礎部分に大きなひび割れや破損がないか

    「建物の内部」に関して
    ①雨漏りの跡が天井や壁・床に染みてないか
    ②台所やトイレ・風呂の水漏れや湿気がないか
    ③基礎が低いため床下の風通りが悪かったり、周りにカビが生えていないかを確認してください。
  • 6. 別荘物件の周りに湿気が強いと感じた場合はシロアリ被害に注意してください。多少のシロアリ被害はバリヤー工法(薬剤を撒いて駆除する)やベイト工法(ワナを仕掛けて駆除する)により素人でも駆除対策を講じることができます。せせらぎが流れていても、別荘の周りを風通し良くしておくと湿気を吸わないものです。また、草木などが別荘に直接触れない工夫を凝らすことも大事です。
  • 7. 中古別荘の水周り(台所・トイレやバス)は10~15年で交換時期が到来します。水周りを新しい物に交換すると新鮮さが加わりさわやかな感じになります。汲み取り式のトイレを合併浄化槽に切り替える(費用は約100万円で居住する場合は国の補助が可能です)と水洗式になるので快適なセカンドライフを過すことができます。

Q、『管理費の無い別荘地でしたが、突然、管理費を請求してきました。支払い義務がありますか、支払わない場合 どうなるのでしょうか?』

  • 1. 突然、管理費の請求がきました。別荘地を購入した時は、分譲会社から「道路などの維持管理等は分譲会社が行っていきます」と説明を受けて購入したケースが多いようです。その分譲会社が倒産した後に競売等で第三者が水道施設や道路の所有権を取得し、現地に管理会社を設け、別荘地の各所有者に管理費を請求してくるケースがあります。
  • 2. 管理費を請求された場合は、まず当初の土地売買契約書を確認してください。その売買契約書に管理契約の締結義務が明記されていなければ、将来的に管理費を支払う義務はありません。管理費を請求された場合、管理契約を締結した覚えはありませんが、管理契約に同意した書面があったら見せて欲しいと言ってください。
  • 3. 管理契約が万一あった場合には、管理費は定期債権(一定期間ごとに定額を納める債権)になり、民法第168条の定期金債権の適用を受けます。民法では第一回の弁済期日より20年間これを支払わなかった場合、それまでの定期金の債権(ここでは管理費)が時効によって消滅します。また、最後の弁済日より10年間支払わなかった場合も同じく時効となって消滅します。
  • 4. 最高裁の判決で平成16年4月23日、管理費は定期債権(民法上の定期金債権)と位置づけられました。よって、管理契約を交わしていたが管理費を支払っていなかった場合でも、20年間分の未納分は時効で消滅します。法的には21年目からの未納管理費を支払えば良いことになります。
  • 5. 管理会社に対して法的に管理費を支払う義務がないことを話しても、管理会社が再三に亘り電話や文書で請求してきたり自宅に押しかけて執拗に請求してくる場合があります。その対処方法としては、各都道府県の住宅局に相談してください。事情を詳しく話せば監督官庁がその管理会社に不当請求であることを告げ指導してくれます。
  • 6. 悪質な管理会社は入口にゲートを設けて、管理費を払わない方の出入りをさせない、あるいは出入りがしづらいようにしてきます。また、管理会社が私営水道を管理している場合は水道水の供給をしない旨脅かしてきます。別荘分譲地内の道路が全て管理会社が所有する私道の場合、管理会社は上記のように所有者に別荘地の使用や処分の権利を排除・拘束してきます。市町村はその状況を知っていても近傍と同じ固定資産税を所有者に請求するので、行政の管理会社に対する積極的な指導も期待したいところです。
  • 7. 所有者が第三者に販売したくても、悪質な管理会社はゲートを設けて他業者を入れさせないため販売ができなくなります。これに苦言を呈すると、管理会社から別荘地を手放したいなら、別荘地の販売代金と未納管理費を相殺してやると言ってきたり、管理会社の関連会社がバカ安な価格で別荘地の買取りを要求してきます。そういう類の管理会社はゲートを設けないまでも、建築する際に高額な道路使用料や工事負担金を請求してくるケースがあります。
  • 8. 建築基準法第42条1項1号(公道)道路は、管理が県や市長村になるので問題は生じません。特定行政庁が認めた同条1項3号(既存道路)・同条1項5号(位置指定道路)道路の場合でも各所有者に私道持分がある場合は、管理会社がゲートを設けて出入りを拘束することはほとんどありません。別荘地を購入する際は、道路の種類も調べておくことが大事です。また、新規に購入する場合は善良な管理会社であることを確認して、流通性の高い別荘地を購入することをオススメします。

Q、『農地を取得してオーガニック料理の材料になる野菜を料理屋向けに作ってみたいと思っています。田や畑の取得は可能でしょうか?』

  • 1. 農地の取得に関しては①市街地で100坪くらいの農地を取得し片手間にオーガニック野菜を耕作する場合や、②農業経営を目的にして大規模耕作地を取得するケース、③地目が原野・山林を購入し500坪位の敷地で半農の田舎暮らしを楽しむケースに分けられそうです。
  • 2. 市街地の農地(地目:農地)150坪程度購入し100坪くらいでオーガニック野菜を作るのは簡単ではありません。農地転用には色々な制約があります。面積は500㎡程度が限度になり(平成14年7月18日農管第176号)、買主が建築プランと資金証明を添付して農地の売主と共同で地元の農業委員会に農地転用(5条申請)を申し出て転用許可を取得します。転用の許可取得には約3ヶ月掛かり、原則1年以内に買主は住宅を建築することが条件になります。
  • 3. 農業経営を目的に大きな耕作地を取得してオーガニック野菜作りをする場合は、農家から農地を借りるのが手っ取り早い方法です。将来的に農地を取得する場合でも、初めは農家から農地を借りて農業に従事しながら農業委員会に農地買受適格証明の発行依頼を図ると取得がスムーズにできます。公道沿いでも休耕田や耕作放棄地が沢山あるので土地の流動化や高度利用を考えた場合、行政は積極的な農地の転貸・転用策を促進すべき時期に来ている思います。
  • 4. 半農の田舎暮らしを目的に山林や原野の地目を500~1,000坪購入し田畑を切り拓いてオーガニック野菜作りをするケースもあります。この場合は、重機で抜根・地ならしをして畑を作り、農業用水を確保できれば簡単に農業経営に携わることができます。素人が耕作地を取得しようとしても、地元の農業委員会は農地の荒廃や農業保護を目的に新規の農業参加者を受け入れない体質があるので、半農の田舎暮らしを楽しむ手っ取り早い方法です。
  • 5. 農業法人や個人で5反歩以上(借地部分を併せて)田や畑を耕作しているか、耕作地が5反歩以下でも取得しようとしている農地の面積を併せると5反歩以上になる場合は、農業経営や耕作実績があるので、農業委員会から農地買受適格証明書を取得しやすくなり農地の取得は簡単になります。
  • 6. 裁判所の競売で農地になりそうな物件が出ることがあります。競売物件は農地法の規制を受けないので、地目が山林や原野でも農地にすることが出来ます。また、裁判所の競売は現況主義をとっており、登記簿上の地目が田や畑になっていても現況が原野・山林・雑種地であれば非農地の扱いになり農業委員会の農地買受適格証明を取得しなくても購入することができます。
  • 7. 市街化調整区域内の農地転用(農地の宅地への転用)に関しては、農業委員会が受理した後に県知事の許可が必要になります。農地転用に公共性があって転用利用が確実なケース以外は認めません。また、農業振興地域内にある農地は農業従事者が国から耕作補助を受けているので原則、農地転用は不可能になります。

    「太陽」と「大地」の恵みに感謝です!

Q、『査定依頼をしたら販売見込み価格が固定資産評価より安くなりました。固定資産評価より安くなる売買取引があるのでしょうか?』

  • 1. 政府は1994年(平成6年)にバブル崩壊による地方自治体の税収減から固定資産評価を実勢価格(正常な市場流通価格)の約7割に引き上げました。それまでは固定資産評価は実勢価格の1~2割前後でしたが、約4倍引き上げました。当時、段階的に固定資産税が上がってきて驚いた記憶もあると思います。
  • 2. 固定資産評価と実勢価格の評価システムは異なっています。建築基準法上で問題のある土地は実勢価格においては即マイナス要因になりますが、固定資産評価ではそれが反映されないケースがあります。固定資産評価のシステムは標準的な土地の単価(都市部なら公道に面した整形な地型で流通性が高い50坪前後の宅地の標準単価)を定め、不整形な土地、間口が狭小な土地、面積が広大な土地に対しては標準単価より評価を1~2割減する方法を採用しています。
  • 3. 地方の市町村は税収の40%内外を固定資産(土地・物建・機械設備)の課税収入に頼っており、地方は固定資産評価を下げづらい状況にあります。地方の地価が年々値下がりしているため固定資産評価が公示地価の約9割になっている市町村もあります。別荘地は地目が山林でも公営水道が入っていると宅地並み課税になります。また、家が建てられないようなガケ地でも平坦地の約5割で評価されます。
  • 4. 固定資産評価システムは建物の評価にも問題があります。建物は法定耐用年数(償却期間)があり、木造の居住用建物は22年、鉄筋コンクリート造りは47年と定められ、経過年数に応じた償却率によって償却額が算出されます。平成19年4月以降は、償却制度の改正により5%の簿価が残っても備忘価格の1円まで償却が可能になりました。税法上の建物の新築評価は居住用は建築費の約4割、それ以外は約7割で評価されています。問題は、建物が下記の状態になっても経過年数に準じて事務的に課税されることです。

    「建物の課税上の問題点」

    ①建物が空家になり管理されていないため使用不可能な状態になっている

    ②観光地の店舗が経済環境等の変化で過疎化し店舗として不適合な建物になっている

    ③自然環境による影響で経過年数以上に建物が老朽化している等

  • 5. 現在は、実勢価格が固定資産評価額より低いケースがあります。地方の土地や別荘地だけでなく、都市部のマンション用地や住宅地の売買でも固定資産評価や路線価以下の売買取引があります。これは金融庁が銀行の担保評価額を路線価で算出するよう指導していることもありますが、建築基準法上の制限や需給・収益還元割合によっても売買価格が異なってくるからです。

Q、『日本は他の先進国と比べてリゾートや観光誘致が遅れていると聞きます。先進国のリゾート事情と観光誘致の努力差を教えてください』

  • 1. 先進国の紳士や淑女にとっては、休日(ホリデイやバケーション)はリゾート地でくつろぎ、平日は都会で猛烈に働くのが常識になっています。リゾート先進国の第一位はフランスです。フランスは観光誘致に力を入れており2007年の外国人訪問者は世界一で8,200万人、二位がスペイン5,900万人、三位が米国です。
  • 2. 日本はリゾート物件の所有割合が約333人に1戸(含む別荘・リゾートマンションと会員制マンション)ですが、世界のリゾート先進国フランスは、人口に対するリゾート物件所有率が世界トップでわが国の約15倍(22人に1戸)です。その他の国ではアメリカは約7倍(46人に1戸)、ドイツは約2倍、イギリスは約1.5倍です。
  • 3. リゾート先進国は自宅又は職場から100km圏内外にセカンドハウスを構えるのが一般的のようです。特にフランスではリゾートをエンジョイするのが国民の権利になりつつあります。フランスではセカンドハウスを所有しない方は週末にキャンピングカー(自家所有かレンタル)を利用し自然体験をしながら休日を過ごします。フランスではリゾート地にキャンピングカー専用の施設が設けられ、ガソリンスタンドにキャンピングカー用の飲料水の供給機や汚水洗浄機を備えているところがあります。
  • 4. フランスは国民に休暇を与えるだけでなく、国内観光による内需振興とインバウンド(外国人観光誘致)による外貨獲得とタイムシェアによる失業対策を同時に達成する政策を取っています。フランスは多くの方が毎年連続3週間以上の長期有休休暇を取るバカンス大国と言えそうです。
  • 5. わが国の税制面からのリゾート事情をアメリカを比較すると、アメリカはリゾート住宅を含め、住宅2戸までは住宅ローンの減税措置があって、高い住宅の買い替えに対しては「買い替え特例」が適用されます。日本の住宅減税は住居だけで、住まいの譲渡は総合課税の対象になるので繰越損失ができますが、セカンドハウスは分離課税になるため譲渡損失の繰越控除がありません。
  • 6. わが国は平成20年10月に国土交通省が、「国際競争力の高い観光地づくりと観光産業の高度化を図るため」観光庁を発足させました。とりあえずは観光客誘致年間2,000万人を目標にし、将来的にはフランス並みの観光誘致数を目標としていますが、この1年間の誘致数は700万人未満でした。将来的にはオリンピックの開催とカジノセンターの設置を含め欧米並みのリゾートと観光に力を入れてくると思われます。
  • 7. カジノについては、日本の法律で「賭博及び富くじに関する罪」(刑法185条、186条)で賭博行為として禁止されています。「パチンコ」は賭博で、「宝くじ」は富くじですが、議員の力によって何故かパチンコと宝くじは認められています。先進国でカジノが無いのは日本だけです。いずれは法改正され日本も先進国の仲間入りをして、日本で外国人がカジノを楽しめる国際リゾート国になると思われます。

Q、『父から相続した伊豆の別荘地を売却しょうと思っています。譲渡税は売却額に対してどの位で、いつ迄に納付するのでしょうか?』

  • 1. 別荘地を1,000万円で売却した場合でも購入価格が2,000万円なら売却損が出ているため譲渡益は生じません。居住用以外の不動産の譲渡所得は分離課税となり、本年の12月末日までの売却し、且つ譲渡益が生じた場合には翌年の3月15日までに申告し譲渡税を納付することになります。
  • 2. 譲渡益が生じなかった場合は申告しなくても延滞税等が発生しません。ただし、被相続人である父親が2,000万円で購入した時の売買契約の証(購入を証明する書類)があることが前提になります。後日、税務署から申告手続き又は売買内容の報告を求められるケースがあります。当初に取得した時の売買契約の証が無ければ困ったことになります。
  • 3. 被相続人である父親が2,000万円で購入した証が無い場合は、税務署は売却価格に対する取得費(別荘地を購入した代金と取得費用)を5%としか認めてくれません。仮に1,000万円で売却したが、買った時の証文が無ければ、取得費は売却価格の5%の50万円になってしまいます。その場合の税金は、売却代金1,000万円-取得費50万円-売却に要した費用73万円(仲介手数料38万円、相続登記費用10万円、その他25万円と仮定して)=課税譲渡所得が877万円になります。この877万円に対して国税15%〈約132万円)、地方税5%(約44万円)の計約176万円の譲渡税が掛かります。
  • 4. 固定資産税や定期的な下刈代・管理費も譲渡費用になると思っている方がおりますが、これらの費用は売却物件を保有・維持するための費用になり、売却するための費用〈譲渡費用)にはなりませんので譲渡費用として認められません。
    売却に際して譲渡費用として認められるものは

    [販売費用として認められるのもの]
    ①売買のため支払った仲介手数料
    ②販売のための広告費用
    ③販売のための登記費用
    ④売買契約書に貼付した印紙代
    ⑤売買の条件とされた測量の費用
    ⑥売買のための交通費と通信費等

    また、譲渡費用になる売買のための交通費や通信費については、領収書または記録簿がないと税務当局に認めてもらえませんので、売買取引に関する備忘録を作っておくのがベターです。

Q、『競売公告を見て中古の戸建別荘を落札しようと思っています。競売物件を落札するときの注意等がありましたらご指示ください』

  • 1. 裁判所は入札期間が始まる2週間前から物件明細書や現況報告書・評価書の写しを閲覧できるようにしています。入札意思や支払い能力を証明する目的で入札前までに保証金を指定された場所に支払わなければなりません。入札しても希望の価格で落札できなかった場合には保証金が返還されます。
  • 2. 落札後に残額の支払いを止めてしまった場合や自分しか入札者がいなかったので高額で落札した感じがして支払を止めた場合等は、保証金の返還請求は出来ません(民事執行法第80条1項)。保証金は最低売却価額の2割が原則ですが、裁判所はそれ以上の額を定めるケースもあります(民事執行法規則台39条2項、49条)。
  • 3. 入札時に管理費を何年も滞納している場合、法理論上は買受人は通常の売買などと同じ特定承継人ではないので支払い義務が無いとする説がありますが、マンションの区分所有法(第8条)に準じて管理費等の未納分は買受人が支払わなければならないとする見解があります。
  • 4. 管理費のある別荘地では、滞納管理費を買受人が支払わないと別荘利用できない状況にあります。管理会社との交渉次第では滞納管理費の額を一部放棄してくれるケースもありますが、滞納管理費は最低売却価格に付加して入札を考慮した方がベターです。
  • 5. 別荘に居住者がいる場合は注意してください。居住権を主張して占有されると一定期日内に家屋の明け渡しを要求することから始めなければなりません。この話し合いで明け渡しが無い場合は、買受人は代金納付後6ヶ月以内に裁判所に引渡し命令の申し立てをしておかなければなりません(民事執行法第83条)。ただし、この引渡し命令も万能ではなく第三者が占有している場合は各種の制約がありますので注意してください。

Q、『京丹波町に所有している別荘地を造成したら相場の2~3倍以上で売れると地元の造成業者から言われました。信じて良いでしょうか?』

  • 1. 宅地並みの別荘地を造成しても相場の2~3倍で売れることはありません。相場以上で売れる場合は、国の収用等による特別なこと以外は考えられません。
  • 2. 素地の場合は造成工事すると見映えは良くなってきますが、工事の際に上水管(水道)を入れ、排水溝を造って終末水利権者の排水同意を取得しておかなければ排水処理ができません。市町村の許可なしに開発行為をした場合、宅地又は別荘地としてそのまま利用できない恐れがあります。素地を造成工事する場合は、建物が建築できる条件を備える工事をしなければ意味がありませんので注意してください。
  • 3. 素地を伐採・抜根して「平坦な宅地並み」にする場合の平均的なコストは、素地の状態にもよって変わってきますが、100坪前後でおよそ坪当り1~1.5万円(100~150万円)です。下草刈の場合は、笹や竹がなければ坪当たり2,000~3,000円(2~3万円)が一般的です。素地とは造成する前の土地で、地目が山林、雑種地、原野のことを言います。時々、造成した分譲地を購入した方から、造成業者から相場より高く売ってやるからと言われ、その言葉を信じて造成を依頼したらブロックを高く積まれ、約50坪の造成工事代として150万円払ったが、その後、売ってやると言っていた造成業者からまったく連絡がないと聞いたこともあります。
  • 4. 造成工事を依頼したところ、宅地造成等規制区域に指定されている土地なのに、地方自治体に宅地造成規制法に基づく申請をしないで勝手に造成工事をしてしまったケースもあります。後日、土地所有者がそこに建物を建てようと思って建築確認申請をしたら造成工事完了検査証がなかったことから建築確認申請を市町村が受理(受付け)しなかったことがありますので注意してください。

Q、『団塊世代が注目されていますが、団塊世代の退職時期はいつからで、その退職者数と退職金の総額はどの位見込まれるでしょうか?』

  • 1. 団塊世代は、戦後のベビーブームと言われた昭和22年~24年(1947~1949年)に生まれた約800万人を対象にしています。団塊の世代に生まれて、定年を迎える正社員は約280万人おります。この方たちが2007年(平成19年)から2009年にかけて60歳になり退職を迎えます。この団塊世代の退職金の総額は50~60兆円見込まれています。
  • 2. 団塊世代の退職者の多くは、都会の喧騒から離れて空気が清々しく自然の恵みを享受できる閑静な地方や別荘地で、田舎暮らしや週末滞在型のリスローライフを望んでいます。そのような行動を起こす団塊世代の方は全体の20%~30%と推定されています。
  • 3. 団塊世代の退職ブームに併せるかのように地方の土地や別荘地に動きが出てきていますが、この退職ブームの到来だけでは別荘地や遠隔地の地価が上昇するエネルギーは期待できそうもありません。沖縄の恩納村や軽井沢で地価が上昇しましたがファンド資金がらみの不動産業者買いが主役だったようです。
  • 4. 首都圏に近い県で団塊世代の退職者の流入が多いとされるのは、千葉県(南房総や九十九里)・長野県(軽井沢や富士見町)・山梨県(北杜市)です。この団塊世代の退職ブームにより、バブル崩壊後はほとんど動きが無くなった別荘地にも底値感が出て動き初めています。これらの県には静岡県・富山県・奈良県の方々も物色しているのが目立ちます。

Q、『戸建別荘の値引きを依頼したところ仲介業者から申込み証拠金を要求されました。申込み証拠金の法的な趣旨はなんでしょうか?』

  • 1. 仲介業者は買い手様から値引き等の条件付で中古別荘の購入依頼があった場合、買い手様に申込み証拠金を求めることがあります。目的は買い手様の「優先購入権の確保」と「買い手様の購入意思確認」で、仲介業者が一時的に預かる趣旨のものです。業者が売主になる場合は、これが申込み証拠金ではなく購入申込金あるいは売買契約の手付金になります。
  • 2. 申込証拠金は売買契約が不可能になった場合は、買い手様に即時に返還される趣旨のものです〔宅地建物取引業法第47条の2第3〕。また、申込み証拠金は10万円位が一般的です。1,000万円前後の別荘や別荘地の買い物で、100万円以上の高額な申込み証拠金を要求された時は、逆に注意したほうが良いと思います。
  • 3. 買い手様が条件を付けて買付け証明書を発行し、それに対して売主様が売渡し証明書を発行するケースもありますが、この証明書の授受はまったく法的な効力はありません。買い手様が物件を押さえたい時は、手付け金を入れて売買契約を交わさなければ法的な効力は発生しません。

Q、『びわ湖に耐震構造の木造2階建て住宅を建築する予定でいます。木造住宅は構造計算が無いと言われました本当でしょうか?』

  • 1. 建築基準法では、耐震構造計算が必要される木造住宅は、3階以上(含む高さ13m超もしくは軒高9m超)、又は延床面積が500㎡超の建物になります。木造住宅の構造計算は床面積よる壁量計算〈地震力)になります。
  • 2. 木造以外の建物で構造計算を必要とするのは、3階以上(含む高さ13m超または軒高9m超)、又は延床面積が200㎡を超えるものが対象になります。木造住宅の場合は住宅性能表示で建築基準法上通りの耐壁力のある建物が耐震等級1、耐壁力が基準法の1.25倍を耐震等級2、同1.5倍を耐震等級3と規定しています。
  • 3. 木造住宅の耐震構造とは、地震に対抗できる構造にすることで、地震力を低減させる免震構造とは異なります。木造の耐震構造は、ベタ基礎にして鉄筋コンクリートで造った基礎上にアンカーボルトで施行した土台を造って柱を建て梁(はり)を載せていきますが、それらに筋交い〈筋違い)を入れた耐壁力のある木造住宅を耐震構造の木造住宅と言います。
  • 4. 補強金物と筋交い(筋違い)の仕様は、旧住宅金融公庫木造住宅工事共通仕様書に次のように記載されています。

    例えば補強金物は筋交いのみでなく
    ①柱の上下に施行する(かど金物・山形プレート・ひら金物で)
    ②垂木の補強に使用する(ひねり金物で)
    ③柱と基礎又は管柱相互の繋ぎに仕様する(ホールダウン金物で)等記しています。
  • 5. 耐震構造の木造別荘住宅と言っても潰れにくいだけで、地震の際には他の建物と同様に揺れますので、家具の転倒には注意してください。マンション・ビルの免震構造と言う仕組みは、基礎にアイソレーターとダンパーを入れ、震度6弱の地震の揺れを5強~5弱に低減させる構造にしたものです。

Q、『私の所有地に何者かが無断で建物を建てました。法的に土地の所有者は間違いなく私名義なので無視しておいて良いでしょうか?』

  • 1. 自分の土地に他人が無断で建物を建てた場合は、建築主を探してください。特に基礎のある建物を建ててある場合は、その建物を登記することも出来ますので必ず撤去させることが大事です。無断で他人の土地に建物を建てた場合は〔刑法第235条の2〕の不動産侵奪罪に該当します。
  • 2. 土地の所有権には取得時効があります。わが国の法律では、20年間公然と所有の意思を持って、他人のものを占有した場合は所有権を取得することができます〔民法第162条の1〕。また、10年間公然と他人のものを占有し、初めから善意にして過失がない場合は、他人の土地でも所有権を取得することができます〔民法162条の2〕。上記の通り土地の所有権には法律で取得時効が明記されていますので注意してください。
  • 3. 民法で明記する「公然と所有の意思をもって」とは、他人の土地をあたかも自分の土地であると言わんばかりに自分の名前の看板を立てていたとか、他人の土地に自分名義の表札を付けた建物を建てていたが、土地所有者から何の申し出も無かったことを言います。上記2の期間(10年又は20年)を経過した場合は、地権者が訴訟を起こしても、建物所有者が現在まで公然と占有してきております。このように建物所有者に過失が無い又は過失があっても20年を経過している場合は、その土地の所有者は建物所有者に取得される恐れがあります。
  • 4. 土地所有者が前記の問題で訴訟に発展し、判決で負けた場合、建物所有者に取得される土地の面積割合は、建物と敷地との整合性を考慮し、建築基準法上必要とされる建ペイ率と容積率の範囲のみになるのが原則です。

Q、『団塊世代の退職者が第二の人生を田舎暮らしやセカンドライフを求めて地方に移動する割合はどのくらい見込まれていますか?』

  • 1. 団塊世代の人口は約800万人いて、定年を向かえ退職する方はこの3年間で約280万人見込まれています。この定年退職者の退職金は約50兆円に及びます。退職してから地方に流出し、田舎暮らし(スローライフ)を楽しみながら老後を送りたいと考えている方や週末ごとにセカンドライフを楽しみたいと考えている方が約23%いる(大手証券会社のデータ)と予定されています。
  • 2. 過疎化している地方自治体はホームページで団塊世代の退職者の流入をアピールしています。特に北海道の地方自治体は退職者のUターンやIターンに力を入れているようです。団塊世代の流入によって消費や建築等の需要が見込まれるほか、退職者からの技能取得や退職者の人脈による町の活性化を期待出来るからです。
  • 3. 団塊世代の退職者の中には逆に地方から都市に移動する方もいます。親族や身内が都市にいるので移住する。仕事を続けたいので雇用機会の多い都市に移住する。身体に障害がある・病気療養のため医療体制の充実した都市に移住する機会をうかがっている方もいます。
  • 4. 地方は物価や地価が安いので価格のメカニズムによって、都市から地方に流入する割合が高いと思われがちですが、物の価格差だけで人口移動は生じないようです。むしろ、人口移動は地縁や人縁・価値観・人生観によって生じるようです。
  • 5. 団塊世代の流出は東京都・神奈川県・埼玉県・大阪府等が多く、流入は千葉県・長野県・岡山県・熊本県・鹿児島県等が注目されています。首都圏から地方に流出する人の決断は、その地方に「地域力」〈その地域が社会的に安心でき多面的な価値を創出する力)や「癒される気候風土」等が決め手になるようです。
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